Kúpa alebo prenájom bývania v Bratislave: Čo dnes hovoria čísla, dane a výnosy

Otázka „kúpiť alebo prenajať?“ už dávno nie je len o pocite bezpečia z vlastnej nehnuteľnosti. V realite dnešných cien, nízkych výnosov z prenájmu, demografických trendov a dostupných investičných alternatív ide o komplexné ekonomické a strategické rozhodnutie. V podcaste Highgate Talks #37 sme sa na túto dilemu pozreli s Petrom Vargom a Romanom Závodským bez realitných fráz, čisto cez čísla, právo a investičnú logiku.

Nehnuteľnosť ako investícia: stabilný základ, nie perpetuum mobile

Nehnuteľnosti tradične tvoria základ portfólií majetných ľudí. Aj dnes platí, že real estate má v portfóliu svoje miesto, otázka však znie akým spôsobom.

V Bratislave sa dnes čistý výnos z prenájmu často pohybuje na úrovni 2-3 % ročne. To je číslo, ktoré samo o sebe:

• sotva poráža infláciu,
• nezohľadňuje riziká neplatičov, výpadkov nájmu či právnych sporov,
• a spolieha sa najmä na ďalší rast cien nehnuteľností.

Model „kúpim byt a ceny budú rásť ako v rokoch 2015  – 2022“ už nepredstavuje realistické očakávanie. Dnešné rozhodovanie musí stáť na čistom výnose po zdanení, nie na nádeji kapitálového zhodnotenia.

Demografia a lokalita: Bratislava nie je Sobrance

Pri investíciách do nehnuteľností nemožno ignorovať demografiu. Slovensko starne, počet ekonomicky aktívnych ľudí klesá a dopyt po bývaní sa čoraz viac koncentruje do veľkých miest.

Rozdiel medzi Bratislavou a menšími regiónmi nie je len v cene bytu, ale najmä v:

• sekundárnej likvidite (schopnosti predať byt o 10 až 15 rokov),
• stabilite nájomného dopytu,
• odolnosti voči ekonomickým a politickým výkyvom.

Vyšší nominálny výnos v menšom meste môže byť vykúpený tým, že nehnuteľnosť nebude mať komu predať. Aj preto dnes mnohí investori akceptujú nižší výnos v Bratislave výmenou za vyššiu istotu.

Vlastné bývanie: ekonomika verzus flexibilita

Pri bývaní pre vlastnú potrebu je dilema ešte citlivejšia. Z čisto ekonomického pohľadu môže prenájom + investovanie voľného kapitálu dávať vyšší dlhodobý výnos než kúpa vlastnej nehnuteľnosti.

Rozhodujúcim faktorom však často nie sú čísla, ale dostupnosť kvalitného nájomného bývania a právna istota nájomcu. Trh s dlhodobými, stabilnými nájmami je na Slovensku stále slabý, čo mnohých ľudí prirodzene tlačí ku kúpe.

Z investičného pohľadu však platí: viazať väčšinu majetku do jednej nehnuteľnosti, na jednej ulici, v jednom štáte je koncentrované riziko.

Alternatívy k „jednej tehle“: fondy, diverzifikácia a páka

V praxi Highgate Group sa čoraz častejšie stretávame s klientmi, ktorí:

• diverzifikujú svoj majetok z právnych (ochrana majetku) ako aj ekonomických dôvodov ,
• zvyšok kapitálu investujú do diverzifikovaných realitných fondov,
• alebo siahajú po verejne obchodovaných REITs, private equity či iných regulovaných nástrojoch.

Výsledkom je portfólio rozložené naprieč regiónmi, triedami aktív a právnymi štruktúrami s vyššou predvídateľnosťou čistého výnosu.

Neexistuje univerzálna odpoveď

Otázka „kúpiť alebo prenajať“ nemá jednu správnu odpoveď. Existuje však nesprávny prístup, rozhodovať sa bez čísel, bez daní, bez práva a bez dlhodobej stratégie.

Práve preto v Highgate Group prepájame právny, daňový a investičný pohľad. Pomáhame klientom nastaviť rozhodnutia tak, aby obstáli nielen dnes, ale aj o 10 či 20 rokov.

Pre viac informácií o nehnuteľnostiach a investovaní si môžete vypočuť náš podcast Highgate Talks #37. Celý rozhovor nájdete tu:

Sme Highgate Group, moderní poradcovia pre vaše právo, dane a účtovníctvo pod jednou strechou.

Ak chcete dostávať viac takýchto praktických pohľadov z podnikateľského a investičného prostredia, prihláste sa na odber nášho newslettra.

GALÉRIA Z HIGHGATE TALKS LIVE

Ak Vás táto téma zaujala, neváhajte nás kontaktovať:

• Peter Varga, e-mail: peter.varga@highgate.sk

Svoje konkrétne otázky môžete prípadne adresovať aj na konzultácii s naším partnerom Petrom Vargom, ktorý sa špecializuje na oblasť finančnej regulácie a daňového práva. Konzultáciu si môžete objednať tu: