Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľností

Téma predaja nehnuteľnosti a daní je pomerne rozsiahla, a preto sa jej v Highgate venujeme komplexne, s dôrazom na možnosti daňovej optimalizácie a právne štrukturovanie. Niektoré súvisiace otázky sme podrobne preberali počas našej veľkej konferencie zameranej na právne a daňové investičné štruktúry v oblasti Nehnuteľnosti a právne a daňové štruktúry. Ak vás téma zaujíma, môžete si pozrieť záznam z konferencie (viac informácií nájdete tu). Vzhľadom na to, že ide o problematiku zaujímavú nielen pre právnické, ale aj pre fyzické osoby, pripravili sme pre vás základný prehľad k zdaňovaniu nehnuteľností.

Zákon o dani z príjmov podrobne upravuje zdaňovanie príjmov fyzických osôb, vrátane tých, ktoré pochádzajú z predaja nehnuteľností. Tieto príjmy sa považujú za ostatné príjmy fyzických osôb, zahrňujú sa do základu dane a je potrebné ich uviesť v daňovom priznaní. Príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť za určitých okolností zdanený sadzbou až 25 %, pričom podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Na druhej strane zákon stanovuje podmienky, za ktorých je možné tento príjem oslobodiť od dane. Tieto podmienky môžu významne prispieť k finančnej efektivite a optimalizácii zdanenia.

Príjem z predaja nehnuteľností

Príjem z predaja nehnuteľností sa v zmysle zákona radí medzi ostatné príjmy, konkrétne príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Toto platí s výnimkou prípadov, keď je nehnuteľnosť využívaná v súvislosti s príjmami z podnikania z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo prenájmu podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov a je zaradená v obchodnom majetku.

Príjmom z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti môže byť príjem plynúci daňovníkovi, ktorý využíva nehnuteľnosť na osobné účely alebo na podnikanie a zároveň nebola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku alebo na prenájom. Ak daňovník dosiahne príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov, je povinný tento príjem uviesť v daňovom priznaní.

Príjem z predaja nehnuteľnosti je na daňové účely považovaný za pasívny príjem daňovníka. Medzi pasívne príjmy sa radia aj príjmy z prenájmu nehnuteľností, licenčné príjmy úroky a výnosy z cenných papierov a pod. Ak daňovník v zdaňovacom období dosiahne zdaniteľné príjmy len z predaja nehnuteľnosti, nemá nárok na zníženie základu dane odpočítaním nezdaniteľných častí základu dane, nemôže znížiť daň o daňový bonus na dieťa alebo zaplatené úroky z hypotéky. Ak fyzická osoba, daňovník, dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, nevzťahuje sa na neho zákonná povinnosť registrácie sa na daňovom úrade.

Podstatným pri zdaňovaní príjmov, je určenie momentu kedy budú príjmy zahrnuté do základu dane. Daňovník zahrnie príjmy z predaja nehnuteľnosti do základu dane alebo čiastkového základu dane v tom príslušnom zdaňovacom období, v ktorom ich prijal, bez ohľadu na dátum uzatvorenia kúpnej zmluvy alebo nadobudnutia vlastníckych práv k nehnuteľnosti.

Spôsob a správne určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti

Pre účely zdaňovania je nevyhnutné správne určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva. Moment nadobudnutia nehnuteľnosti závisí od spôsobu jej nadobudnutia, či už prostredníctvom zmluvy, dedenia alebo rozhodnutia štátneho orgánu.

Ako sa určuje deň nadobudnutia nehnuteľnosti?

• Zmluva: Moment nadobudnutia nehnuteľnosti pri zmluve, napr. kúpnej, darovacej alebo zámennej je určený vkladom do katastra nehnuteľností. Smerodajný teda nie je deň prijatia peňažných prostriedkov, ani deň podpisu zmluvy, ale deň určený rozhodnutím o povolení vkladu do katastra nehnuteľnosti.
• Dedenie: Pri dedení sa moment nadobudnutia nehnuteľnosti určuje dňom smrti poručiteľa, keďže vlastníctvo sa nadobúda smrťou poručiteľa, nie až vkladom do katastra nehnuteľností.
• Rozhodnutie štátneho orgánu: Pri nadobúdaní vlastníctva k nehnuteľnosti na základe rozhodnutia štátneho orgánu, je moment nadobudnutia určený dňom stanoveným v tomto rozhodnutí, ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.

Správne určenie tohto momentu nadobudnutia nehnuteľnosti je nevyhnutné pre správne posúdenie možnosti oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti od dane.

Oslobodenie príjmov od dane z predaja nehnuteľnosti

Je dôležité mať na pamäti, že niektoré príjmy z predaja nehnuteľností môžu byť oslobodené od dane z príjmov podľa ustanovení zákona. Medzi najčastejšie prípady oslobodenia patria:

• predaj nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku: Po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti je príjem z predaja takýchto nehnuteľností oslobodený od dane;
• dedenie nehnuteľnosti v priamom rade: Ak nehnuteľnosť dedí osoba v priamom rade, t. j. rodičia, deti, alebo po niektorom z manželov, je príjem z predaja oslobodený po uplynutí 5 rokov odo dňa preukázateľného nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva, alebo spoluvlastníctva dedičov;
• dedenie nehnuteľnosti v nepriamom rade: V prípade dedenia od iných príbuzných, napr. sestra, ujo, a pod., je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený po piatich rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti. Pri dedení je moment nadobudnutia určený odlišne, ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti, nakoľko pri dedení sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa, nie vkladom do katastra nehnuteľnosti;
• predaj nehnuteľnosti vydanej podľa reštitučných zákonov alebo zahrnutej do konkurznej podstaty;
• predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku: Oslobodenie sa vzťahuje na príjmy z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, po uplynutí 5 rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku;

Pri oslobodení príjmov od dane nie je potrebné uvádzať tieto príjmy v daňovom priznaní. Avšak aj v takom prípade môže mať daňovník povinnosť podať daňové priznanie z iných dôvodov. Preto je dôležité poradiť sa s odborníkom alebo sledovať zmeny v daňových predpisoch, aby sa minimalizovala možnosť porušenia zákonov a nepredvídaných daňových povinností.

Možné daňové výdavky pri predaji nehnuteľnosti

Daňové výdavky sú dôležitým aspektom pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľností. Ich uplatnenie závisí od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná. Kupujúci môže uplatniť preukázateľne zaplatenú kúpnu cenu, v prípade dedenia je to všeobecná cena nehnuteľnosti určená v uznesení o dedičstve.

V prípade darovania sa pri uplatňovaní výdavkov skúma, či v čase darovania nehnuteľnosti bol príjem u darcu oslobodený. Ak by bol príjem oslobodený výdavkom u darcu je cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania.  Ak by príjem z darovania nebol u darcu oslobodený v čase darovania, výdavkom u darcu je obstarávacia cena nehnuteľnosti za ktorú darca nehnuteľnosť nadobudol. Okrem výdavkov spojených s kúpou, dedením alebo darovaním nehnuteľnosti, môže daňovník znížiť základ dane aj o ďalšie náklady:

• Výdavky na obstaranie majetku: Patria sem napríklad úroky z hypotéky, poplatky spojené s poskytnutým úverom, cena stavebného materiálu alebo služby využívané na výstavbu nehnuteľnosti.
• Výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu: Sem patria finančné prostriedky vynaložené na opravu, údržbu a technické zhodnotenie nehnuteľnosti, ako napríklad náklady na opravu strechy, právne služby a podobne.

Tieto výdavky je možné uplatniť v daňovom priznaní, čím sa zníži základ dane a zamedzí sa nadmernému zdaneniu. Daňovník si v daňovom priznaní môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky príjmov z predaja nehnuteľnosti, teda nemôže vzniknúť daňová strata, kedy by daňové výdavky prevýšili zdaniteľné príjmy.

Predaj nehnuteľnosti a daňové záťaže a zdravotné odvody do zdravotnej poisťovne

Príjmy z predaja nehnuteľnosti, tak ako bolo načrtnuté v úvode podliehajú dani z príjmu i zdravotným odvodom. Príjmy, ktoré nie sú oslobodené od dane, podliehajú daňovému zdaneniu podľa špecifických sadzieb určených zákonom o dani z príjmov. Tieto sadzby závisia od výšky základu dane a môžu dosiahnuť až 25 % v prípade vyšších príjmov. Základ dane sa vyčísli ako súčet príjmov zo závislej činnosti, príjmov z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti a ostatných príjmov dosiahnutých v príslušnom zdaňovacom období.

Aká je sadzba poistného ?

Ak základ dane daňovníka nepresiahne sumu 48 441,43 EUR (pre rok 2024 od 01.07.2024), použije sa sadzba 19 %. Suma, ktorá prevýši túto vymedzenú hranicu je zdanená v sadzbe 25%. Okrem uvedeného daňového zaťaženia podlieha príjem z predaja nehnuteľnosti aj zdravotnému odvodu, vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Tieto odvody vyčísli zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia po podaní daňového priznania. Daňovníci majú možnosť znížiť svoj základ dane o zaplatené zdravotné odvody v nasledujúcom daňovom období.

Príklad na výpočet dane z príjmov fyzickej osoby, ktorej zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti presiahnu 60.000 EUR.

Daňovník vypočíta zo základu dane 48 441,43 EUR daň sadzbou 19 %, t. j. 9 203,87 EUR a zo sumy presahujúcej 48 441,43 EUR (teda zo sumy 11 558,57 EUR) vypočíta daň sadzbou 25 %, t. j. 2 889,64 EUR. Daňová povinnosť je teda súčet súm 9 203,87 EUR a 2 889,64 EUR, čo je spolu 12 093,51 EUR.

Finančná správa v posledných rokoch podniká tzv. listovú kampaň. Ide o akciu, ktorou chce daňovníkov upozorniť a povinnosť podať daňové priznanie a zaplatiť daň z príjmov z predaja nehnuteľnosti. Na základe údajov z Katastra nehnuteľností posiela listy daňovníkom, u ktorých by mohla vzniknúť daňová povinnosť v súvislosti s predajom rodinného domu, chaty alebo garáže do piatich rokov od ich nadobudnutia. Tieto listy slúžia ako upozornenie na ich zodpovednosti voči dani. Z hľadiska dane sa finančná správa zamerala najmä na nehnuteľnosti, pri ktorých došlo v rozmedzí piatich rokov minimálne k dvom zmenám majiteľov. Je nutné povedať, že predošlé akcie boli veľmi úspešné a priniesli do štátneho rozpočtu 29 miliónov eur.[1]

Dodržiavanie príslušných daňových povinností a porozumenie oslobodeniam od dane sú kľúčové aspekty pre minimalizáciu rizika nežiaducich dôsledkov, ako sú sankcie alebo pokuty zo strany daňových úradov. Vzhľadom na komplexnosť zákona o dani z príjmov a osobitostiach pri zdaňovaní jednotlivých príjmov, je vhodné aby fyzické osoby podnikli všetky kroky, ktoré im pomôžu predchádzať možným rizikám pri nesplnení daňových povinností. Takýmto krokom môže byť konzultácia so špecialistom v oblasti daní, ktorý posúdi osobitosti a poskytne potrebné poradenstvo a znalosti na správne plnenie svojich daňových povinností. Len tak môžu efektívne riadiť svoje finančné záležitosti a minimalizovať riziko daňových problémov v budúcnosti.

V súvislosti s touto témou hovoril Peter Varga v realitnom podcaste NARKS aj o DPH pri predaji nehnuteľnosti. Pozrieť si ho môžete tu:

Ako sa určuje hodnota nehnuteľnosti pri nadobudnutí darovaním?

Pri predaji darovanej nehnuteľnosti, ktorá nie je oslobodená od dane, sa na určenie výdavkov postupuje podľa § 8 ods. 5 písm. b) zákona o dani z príjmov. Ak by bol v čase darovania príjem z predaja nehnuteľnosti pre darcu oslobodený od dane podľa § 9, daňovým výdavkom je hodnota určená súdnym znalcom podľa zákona o znalcoch a tlmočníkoch platná v čase darovania. Ak darca v čase darovania nespĺňal podmienky na oslobodenie, výdavkom sa stáva obstarávacia cena nehnuteľnosti, za ktorú ju darca pôvodne nadobudol.

Kúpiť nehnuteľnosť ako fyzická osoba či na právnickú osobu?

Realitný boom, rast cien nehnuteľností, inflácia a avizované zvyšovanie úrokových sadzieb prinášajú otázku: kto by mal kupovať nehnuteľnosť a za akých podmienok? Osobitne, ak ide o podnikateľov.

Kúpa na právnickú osobu môže za určitých okolností priniesť výhody, ako je uplatnenie odpočtu DPH či úspora na dani z príjmov a odvodoch. Na druhej strane však právnické osoby nemajú pri kúpe nehnuteľností rovnakú právnu ochranu ako fyzické osoby. Táto problematika zahŕňa množstvo daňových, právnych a ekonomických súvislostí, ktoré je dôležité zvážiť pred rozhodnutím.

V našom online školení Je lepšie kúpiť nehnuteľnosť ako FO alebo PO? S odpočtom DPH alebo bez? – Webinár 2022 – Highgate sa dozviete, komu a za akých podmienok sa oplatí investovať do nehnuteľností, ako optimalizovať dane a odvody, či aké riziká vás môžu čakať.

Ako sa posudzuje predaj nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku?

Ak nehnuteľnosť slúžila na podnikanie alebo samostatnú zárobkovú činnosť a bola zaradená do obchodného majetku, príjem z jej prevodu sa nepovažuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Ide o príjem z podnikania alebo samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov. Daňovník je v takom prípade povinný určiť základ dane v súlade s uvedenými ustanoveniami.

Ak Vás táto téma zaujala, neváhajte nás kontaktovať:

• Peter Varga, e-mail: peter.varga@highgate.sk

• Tomáš Demo, e-mail: tomas.demo@highgate.sk

Viac z oblasti Real Estate nájdete v tejto sekcii na našej webovej stránke: Nehnuteľnosti a právne a daňové štruktúry.

V prípade záujmu môžete odoberať aj náš newsletter o zaujímavých praktických právnych a daňových informáciách, a to bezplatne: Odoberaj newsletter.

Svoje konkrétne otázky môžete prípadne adresovať aj na konzultácii s naším partnerom Petrom Vargom, ktorý sa špecializuje na oblasť daní, legálnej daňovej optimalizácie a nastavení podnikateľských štruktúr. Konzultáciu si môžete objednať tu: