PRENÁJOM NEHNUTEĽNOSTI. AKO JE TO NAJLEPŠIE Z POHĽADU DANÍ A ODVODOV

PRENÁJOM NEHNUTEĽNOSTI. AKO JE TO NAJLEPŠIE Z POHĽADU DANÍ A ODVODOV

FO má v pláne kúpiť si 3 byty na prenájom. Kúpna cena je 200 000 EUR s DPH/byt. Prenájom bude 850 EUR/byt aj s energiami. Náklady predpokladajme (byt/mesačne):
➡️ Energie: 200 EUR;
➡️ Poistenie: 10 EUR;
➡️ Úroky: 100 EUR;
➡️ Rekonštrukcie: 100 EUR;

Prenajímať cez SRO, FO živnostník/„neživnostník“, v obchodnom majetku alebo nie?

SRO:
✅ Daň z príjmov (ročne): 126 EUR;
✅ Daň z dividend (ročne) („nepovinné“): 50 EUR;
✅ Minimálne zdravotné poistné (mesačne): 0 EUR alebo 32 EUR (novinka 2023) alebo 85 EUR;
✅ Minimálne sociálne poistné (mesačne): 0 EUR (nepovinné);
✅ Pri predaji sa uplatňuje daň z príjmov a eventuálne aj DPH (čo je problém);

FO živnostník (paušálne výdavky):
✅ Daň z príjmov (ročne): 925 EUR alebo 514 EUR;
✅ Zdravotné poistné (mesačne): 96 EUR;
✅ Sociálne poistné (mesačne): 0 EUR alebo 228 EUR;
✅ Pri predaji sa nemusí uplatniť daň z príjmov ani DPH (podľa okolností);

FO živnostník (reálne výdavky a byty v OM):
✅ Daň z príjmov (ročne): 0 EUR;
✅ Zdravotné poistné (mesačne): 85 EUR;
✅ Sociálne poistné (mesačne): 0 EUR alebo 201 EUR;
✅ Pri predaji sa uplatňuje daň z príjmov a eventuálne aj DPH (čo je problém);

FO „neživnostník“ (byty v OM):
✅ Daň z príjmov (ročne): 157 EUR (lebo 500 EUR je oslobodených);
✅ Zdravotné poistné (mesačne): 0 EUR alebo 85 EUR;
✅ Sociálne poistné (mesačne): 0 EUR;
✅ Pri predaji sa uplatňuje daň z príjmov, ale nemusí sa DPH;

FO „neživnostník“ (byty nie sú v OM):
✅ Daň z príjmov (ročne): 4 373 EUR;
✅ Zdravotné poistné (mesačne): 0 EUR alebo 85 EUR;
✅ Sociálne poistné (mesačne): 0 EUR;
✅ Pri predaji sa nemusí uplatňovať ani daň z príjmov, ani DPH;

Ideálny set-up je zjavne vždy individuálny. Navyše do toho vstupujú aj ďalšie okolnosti (napríklad):

➡️ Odpočet DPH pri kúpe bytov (v niektorých situáciách je to možné);
➡️ Využitie daňových bonusov (hlavne na deti) a nezdaniteľných časti základe dane, čo môže pri niektorých možnostiach u tejto FO priniesť tisícky EUR ročne;
➡️ Nie každý prenájom môže byť aj podnikaním (prenájom musí spĺňať charakter sústavnej činnosti);
➡️ Nehnuteľnosť je v BSM;
➡️ Iné príjmy FO, ktoré ovplyvňujú celkovú výšku daňovej a odvodovej povinnosti;
➡️ Potreba maximalizovať dávky zo sociálneho poistenia (napríklad materská);
➡️ Plány s nehnuteľnosťou (doba vlastnenia, rekonštrukcie,…);

Koho by to zaujímalo, zajtra budem mať cca 5 hodinovú prednášku pre Verlag C.H.BECK oHG na tému nehnuteľnosti a dane. Časový priestor je veľký, takže sa budem venovať aj veľkým transakčným témam ako napríklad:

➡️ Share deal/predaj podniku/predaj nehnuteľnosti;
➡️ Nepeňažné vklady nehnuteľností do spoločností;
➡️ Developerské projekty – je lepší predaj alebo vklad nehnuteľnosti do spoločnosti z hľadiska práva, daní a účtovníctva?;
➡️ Rozmenenie na drobné pojmu „sústavná činnosť“;
➡️ Kedy je (môže byť) predaj nehnuteľnosti oslobodený od DPH (rôzne typy pozemkov, prerábok, inžinierske siete, developerské projekty,…);