Investovanie do nehnuteľností patrí medzi najobľúbenejšie spôsoby ochrany a zhodnocovania majetku. Je však dnes lepšou voľbou Slovensko alebo Česko? Táto otázka dnes rezonuje medzi mnohými investormi, ktorí hľadajú príležitosti na trhu nehnuteľností. Aké výnosy možno očakávať od developerských projektov, aké od nehnuteľnostných fondov a prečo je urbanizácia dôležitejšia než samotný pokles populácie? Odpovede priniesla diskusia Petra Vargu z Highgate Group a Tomáša Cára zo spoločnosti Crowdberry v podcaste Highgate Talks #44.
Pri investovaní do nehnuteľností sa investori najčastejšie rozhodujú medzi dvoma prístupmi:
1. Nehnuteľnostné fondy
Nehnuteľnostné fondy investujú do existujúcich komerčných nehnuteľností, ktoré generujú pravidelný príjem z nájomného. Investor získava výhodu diverzifikácie a profesionálnej správy portfólia.
Výhodou je vyšší komfort a nižšia potreba aktívneho rozhodovania. Nevýhodou býva nižší výnos, ktorý sa podľa Tomáša Cára pri mnohých fondoch pohybuje približne na úrovni niekoľkých percent ročne.
2. Developerské projekty
Druhou možnosťou je investovanie priamo do developerských projektov počas výstavby.
Investor sa v takom prípade podieľa na developerskej marži a môže dosahovať výrazne vyššie výnosy. Na druhej strane nesie aj vyššie riziko, pretože úspech investície závisí od konkrétneho projektu, jeho financovania, predaja bytov či celkovej situácie na trhu.
Podľa Tomáša Cára sa pri úspešných rezidenčných projektoch môžu očakávané výnosy pohybovať v dvojciferných hodnotách. Ako príklad uviedol projekt Park Zátišie v Bratislave, kde Crowdberry cieli približne na 12 až 13 % ročný výnos.
V 44. epizóde podcastu Highgate Talks diskutoval Peter Varga s Tomášom Cárom zo spoločnosti Crowdberry o tom, aké príležitosti dnes ponúka rezidenčný a komerčný realitný trh, aké sú rozdiely medzi investovaním cez fondy a developerské projekty a prečo napriek nepriaznivej demografii stále veria slovenským mestám.
Celú 44. epizódu podcastu si môžete pozrieť tu:
Pri investovaní do nehnuteľností platí rovnaké pravidlo ako pri každej inej investícii – vyšší potenciálny výnos je spojený s vyšším rizikom.
Kým fondy rozkladajú riziko medzi viacero nehnuteľností, developerské projekty sú spravidla koncentrované do jedného konkrétneho aktíva. Investor preto musí dôkladnejšie vyhodnocovať kvalitu projektu, developera, lokalitu či trhové podmienky.
Neexistuje preto univerzálne správne riešenie. Výber závisí od investičného horizontu, skúseností investora a jeho ochoty podstúpiť riziko.
Jednou z hlavných tém diskusie bolo porovnanie slovenského a českého realitného trhu.
Podľa Tomáša Cára je český trh väčší, likvidnejší a priťahuje viac zahraničného kapitálu. V roku 2025 zaznamenalo Česko rekordný objem transakcií na trhu komerčných nehnuteľností približne na úrovni štyroch miliárd eur, zatiaľ čo Slovensko prekročilo hranicu jednej miliardy eur.
Vyššia stabilita českého trhu sa však prejavuje aj nižšími výnosmi.
Na Slovensku investori spravidla požadujú vyššiu rizikovú prémiu, čo znamená vyšší potenciálny výnos, ale zároveň aj vyššie riziko.
Pre väčšinu investorov preto podľa neho dáva zmysel diverzifikácia medzi oba trhy.
Pri diskusii o investovaní na Slovensku sa často spomína nepriaznivý demografický vývoj.
Slovensko patrí medzi najrýchlejšie starnúce krajiny Európskej únie a počet obyvateľov bude podľa prognóz v nasledujúcich desaťročiach klesať.
Tomáš Cár však upozorňuje na dôležitý trend – urbanizáciu.
Aj keď celkový počet obyvateľov klesá, ľudia sa naďalej sťahujú do väčších miest za prácou, vzdelaním a zdravotnou starostlivosťou. Práve Bratislava a krajské mestá preto zostávajú atraktívnymi lokalitami pre rezidenčné projekty.
Paradoxne, Slovensko dnes čelí aj nedostatku nových bytov. Výstavba sa v posledných rokoch spomalila a počet dokončených bytov patrí k najnižším za posledné obdobie. To vytvára tlak na ceny a zároveň príležitosti pre developerov aj investorov.
Nie každá nehnuteľnosť predstavuje investíciu.
Pri otázke, či kúpiť dom v odľahlej obci alebo byt v Bratislave, bol Tomáš Cár pomerne jednoznačný. Nehnuteľnosti vo vidieckych oblastiach by podľa neho mali ľudia kupovať najmä z osobných dôvodov a nie s očakávaním budúceho investičného výnosu.
Naopak, za perspektívne lokality považuje:
Práve Tatry označil po Bratislave za druhý najsilnejší rezidenčný trh na Slovensku.
Záver diskusie patril otázke, ktorú si kladie čoraz viac investorov – investovať doma alebo v zahraničí?
Tomáš Cár priznal, že diverzifikácia do zahraničia môže mať svoje opodstatnenie. Napriek tomu by podľa neho väčšina investorov mala najskôr vybudovať portfólio na domácom trhu a až následne uvažovať o vzdialenejších destináciách, akou je napríklad Dubaj.
Aj zahraničné trhy totiž prinášajú vlastné riziká a geografická blízkosť často znamená lepší prehľad o investícii aj jednoduchšiu správu majetku.
Diskusia ukázala, že otázka „Slovensko alebo Česko?“ nemá univerzálnu odpoveď.
Český trh ponúka vyššiu stabilitu a likviditu. Slovensko zase vyšší potenciál výnosu, najmä v Bratislave a krajských mestách. Rozhodujúce preto nie je len miesto investície, ale aj forma investovania, ochota podstúpiť riziko a schopnosť diverzifikovať portfólio.
Jedno však platí bez ohľadu na krajinu – investori, ktorí chcú dlhodobo chrániť a zhodnocovať svoj kapitál, by mali robiť rozhodnutia na základe dát, nie emócií.
Celý rozhovor o investovaní do nehnuteľností si môžete pozrieť tu.
Ak Vás táto téma zaujala, neváhajte nás kontaktovať:
Viac z oblasti Nehnuteľnosti a právne a daňové štruktúry nájdete na našej webovej stránke v tejto sekcii: Nehnuteľnosti a právne a daňové štruktúry
V prípade záujmu môžete odoberať náš newsletter o zaujímavých praktických právnych a daňových informáciách. Svoje konkrétne otázky môžete adresovať na konzultácii s naším partnerom Petrom Vargom, ktorý sa špecializuje na oblasť finančnej regulácie a daňového práva. Konzultáciu si môžete objednať tu:
Law & Tax
Tomáš Demo
tomas.demo@highgate.sk
Accounting
Peter Šopinec
peter.sopinec@highgate.sk
Crypto
Peter Varga
peter.varga@highgate.sk
