Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľností

Táto problematika je relatívne rozsiahla a v rámci Highgate sa jej venujeme komplexne s ohľadom na možnosti daňovej optimalizácie a právneho štrukturovania. Niektoré témy sme rozoberali v rámci našej veľkej konferencie o právnych a daňových investičných štruktúrach pri real estate (viac informácií tu). Táto téma je však aj témou fyzických osôb, a preto sme si dovolili spísať niektoré základné súvislosti pri zdaňovaní nehnuteľností. Ak by ste mali nejaké otázky, chceli si pozrieť záznam z konferencie alebo mali záujem o komplexné služby, sme Vám k dispozícii.

Zákon o dani z príjmov relatívne podrobne upravuje zdaňovanie príjmov fyzických osôb, vrátane príjmov z predaja nehnuteľností. Podľa ustanovení zákona je príjem z predaja nehnuteľnosti zaradený medzi ostatné príjmy fyzických osôb, ktorý sa zahŕňa do základu dane a musí byť deklarovaný v daňovom priznaní. Takýto príjem z predaja môže byť za určitých podmienok zdanený sadzbou až 25%, pričom navyše podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 15% z vymeriavacieho základu. Avšak existujú aj zákonom definované podmienky, ktoré umožňujú oslobodiť príjem z predaja nehnuteľnosti od dane, čo je dôležité z hľadiska finančnej efektivity a optimalizácie zdanenia.

Príjem z predaja nehnuteľností

Príjem z predaja nehnuteľností sa v zmysle zákona radí medzi ostatné príjmy, konkrétne príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Toto platí s výnimkou prípadov, keď je nehnuteľnosť využívaná v súvislosti s príjmami z podnikania z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo prenájmu podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov a je zaradená v obchodnom majetku.

Príjmom z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti môže byť príjem plynúci daňovníkovi, ktorý využíva nehnuteľnosť na osobné účely alebo na podnikanie a zároveň nebola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku alebo na prenájom. Ak daňovník dosiahne príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov, je povinný tento príjem uviesť v daňovom priznaní.

Príjem z predaja nehnuteľnosti je na daňové účely považovaný za pasívny príjem daňovníka. Medzi pasívne príjmy sa radia aj príjmy z prenájmu nehnuteľností, licenčné príjmy úroky a výnosy z cenných papierov a pod. Ak daňovník v zdaňovacom období dosiahne zdaniteľné príjmy len z predaja nehnuteľnosti, nemá nárok na zníženie základu dane odpočítaním nezdaniteľných častí základu dane, nemôže znížiť daň o daňový bonus na dieťa alebo zaplatené úroky z hypotéky. Ak fyzická osoba, daňovník, dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, nevzťahuje sa na neho zákonná povinnosť registrácie sa na daňovom úrade.

Podstatným pri zdaňovaní príjmov, je určenie momentu kedy budú príjmy zahrnuté do základu dane. Daňovník zahrnie príjmy z predaja nehnuteľnosti do základu dane alebo čiastkového základu dane v tom príslušnom zdaňovacom období, v ktorom ich prijal, bez ohľadu na dátum uzatvorenia kúpnej zmluvy alebo nadobudnutia vlastníckych práv k nehnuteľnosti.

Spôsob a správne určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti

Pre účely zdaňovania je nevyhnutné správne určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva. Moment nadobudnutia nehnuteľnosti závisí od spôsobu jej nadobudnutia, či už prostredníctvom zmluvy, dedenia alebo rozhodnutia štátneho orgánu.

• Zmluva: Moment nadobudnutia nehnuteľnosti pri zmluve, napr. kúpnej, darovacej alebo zámennej je určený vkladom do katastra nehnuteľností. Smerodajný teda nie je deň prijatia peňažných prostriedkov, ani deň podpisu zmluvy, ale deň určený rozhodnutím o povolení vkladu do katastra nehnuteľnosti.
• Dedenie: Pri dedení sa moment nadobudnutia nehnuteľnosti určuje dňom smrti poručiteľa, keďže vlastníctvo sa nadobúda smrťou poručiteľa, nie až vkladom do katastra nehnuteľností.
• Rozhodnutie štátneho orgánu: Pri nadobúdaní vlastníctva k nehnuteľnosti na základe rozhodnutia štátneho orgánu, je moment nadobudnutia určený dňom stanoveným v tomto rozhodnutí, ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.

Správne určenie tohto momentu nadobudnutia nehnuteľnosti je nevyhnutné pre správne posúdenie možnosti oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti od dane.

Oslobodenie príjmov od dane

Je dôležité mať na pamäti, že niektoré príjmy z predaja nehnuteľností môžu byť oslobodené od dane z príjmov podľa ustanovení zákona. Medzi najčastejšie prípady oslobodenia patria:

• predaj nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku: Po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti je príjem z predaja takýchto nehnuteľností oslobodený od dane.
• dedenie nehnuteľnosti v priamom rade: Ak nehnuteľnosť dedí osoba v priamom rade, t. j. rodičia, deti, alebo po niektorom z manželov, je príjem z predaja oslobodený po uplynutí 5 rokov odo dňa preukázateľného nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva, alebo spoluvlastníctva dedičov.
• dedenie nehnuteľnosti v nepriamom rade: V prípade dedenia od iných príbuzných, napr. sestra, ujo, a pod., je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený po piatich rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti. Pri dedení je moment nadobudnutia určený odlišne, ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti, nakoľko pri dedení sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa, nie vkladom do katastra nehnuteľnosti.
• predaj nehnuteľnosti vydanej podľa reštitučných zákonov alebo zahrnutej do konkurznej podstaty
• predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku: Oslobodenie sa vzťahuje na príjmy z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, po uplynutí 5 rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.

Pri oslobodení príjmov od dane nie je potrebné uvádzať tieto príjmy v daňovom priznaní. Avšak aj v takom prípade môže mať daňovník povinnosť podať daňové priznanie z iných dôvodov. Preto je dôležité poradiť sa s odborníkom alebo sledovať zmeny v daňových predpisoch, aby sa minimalizovala možnosť porušenia zákonov a nepredvídaných daňových povinností.

Peter Varga o dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti hovoril bližšie aj v 1. Realitnom podcaste NARKS, ktorý si môžete pozrieť tu:

Možné daňové výdavky

Daňové výdavky sú dôležitým aspektom pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľností. Ich uplatnenie závisí od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná. Kupujúci môže uplatniť preukázateľne zaplatenú kúpnu cenu, v prípade dedenia je to všeobecná cena nehnuteľnosti určená v uznesení o dedičstve.

V prípade darovania sa pri uplatňovaní výdavkov skúma, či v čase darovania nehnuteľnosti bol príjem u darcu oslobodený. Ak by bol príjem oslobodený výdavkom u darcu je cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania.  Ak by príjem z darovania nebol u darcu oslobodený v čase darovania, výdavkom u darcu je obstarávacia cena nehnuteľnosti za ktorú darca nehnuteľnosť nadobudol. Okrem výdavkov spojených s kúpou, dedením alebo darovaním nehnuteľnosti, môže daňovník znížiť základ dane aj o ďalšie náklady:

• Výdavky na obstaranie majetku: Patria sem napríklad úroky z hypotéky, poplatky spojené s poskytnutým úverom, cena stavebného materiálu alebo služby využívané na výstavbu nehnuteľnosti.
• Výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu: Sem patria finančné prostriedky vynaložené na opravu, údržbu a technické zhodnotenie nehnuteľnosti, ako napríklad náklady na opravu strechy, právne služby a podobne.

Tieto výdavky je možné uplatniť v daňovom priznaní, čím sa zníži základ dane a zamedzí sa nadmernému zdaneniu. Daňovník si v daňovom priznaní môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky príjmov z predaja nehnuteľnosti, teda nemôže vzniknúť daňová strata, kedy by daňové výdavky prevýšili zdaniteľné príjmy.

Daňové záťaže a zdravotné odvody

Príjmy z predaja nehnuteľnosti, tak ako bolo načrtnuté v úvode podliehajú dani z príjmu i zdravotným odvodom. Príjmy, ktoré nie sú oslobodené od dane, podliehajú daňovému zdaneniu podľa špecifických sadzieb určených zákonom o dani z príjmov. Tieto sadzby závisia od výšky základu dane a môžu dosiahnuť až 25 % v prípade vyšších príjmov. Základ dane sa vyčísli ako súčet príjmov zo závislej činnosti, príjmov z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti a ostatných príjmov dosiahnutých v príslušnom zdaňovacom období.

Ak základ dane daňovníka nepresiahne sumu 47 537,98 eur (pre rok 2024), použije sa sadzba 19 %. Suma, ktorá prevýši túto vymedzenú hranicu je zdanená v sadzbe 25%. Okrem uvedeného daňového zaťaženia podlieha príjem z predaja nehnuteľnosti aj zdravotnému odvodu, vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Tieto odvody vyčísli zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia po podaní daňového priznania. Daňovníci majú možnosť znížiť svoj základ dane o zaplatené zdravotné odvody v nasledujúcom daňovom období.

Príklad na výpočet dane z príjmov fyzickej osoby, ktorej zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti presiahnu 60.000 eur

Daňovník vypočíta zo základu dane 47 537,98 eura daň sadzbou 19 %, t. j. 9 032,22 eura a zo sumy presahujúcej 47 537,98 eura (teda zo sumy 12 462,02 eura) vypočíta daň sadzbou 25 %, t. j. 3 115,51 eura. Daňová povinnosť je teda súčet súm 9 032,22 a 3 115,51, čo je spolu 12 147,73 eura.

Finančná správa v posledných štyroch rokoch podniká tzv. listovú kampaň. Ide o akciu, ktorou chce daňovníkov upozorniť na povinnosť podať daňové priznanie a zaplatiť daň z príjmov z predaja nehnuteľnosti. Na základe údajov z Katastra nehnuteľností posiela listy daňovníkom, u ktorých by mohla vzniknúť daňová povinnosť v súvislosti s predajom rodinného domu, chaty alebo garáže do piatich rokov od ich nadobudnutia. Tieto listy slúžia ako upozornenie na ich zodpovednosti voči dani. Z hľadiska dane sa finančná správa zamerala najmä na nehnuteľnosti, pri ktorých došlo v rozmedzí piatich rokov minimálne k dvom zmenám majiteľov. Je nutné povedať, že predošlé akcie boli veľmi úspešné a priniesli do štátneho rozpočtu 29 miliónov eur.[1]

Dodržiavanie príslušných daňových povinností a porozumenie oslobodeniam od dane sú kľúčové aspekty pre minimalizáciu rizika nežiaducich dôsledkov, ako sú sankcie alebo pokuty zo strany daňových úradov. Vzhľadom na komplexnosť zákona o dani z príjmov a osobitostiach pri zdaňovaní jednotlivých príjmov, je vhodné aby fyzické osoby podnikli všetky kroky, ktoré im pomôžu predchádzať možným rizikám pri nesplnení daňových povinností. Takýmto krokom môže byť konzultácia so špecialistom v oblasti daní, ktorý posúdi osobitosti a poskytne potrebné poradenstvo a znalosti na správne plnenie svojich daňových povinností. Len tak môžu efektívne riadiť svoje finančné záležitosti a minimalizovať riziko daňových problémov v budúcnosti.

V súvislosti s touto témou hovoril Peter Varga v realitnom podcaste NARKS aj o DPH pri predaji nehnuteľnosti. Pozrieť si ho môžete tu:

---

[1] Zdroj: https://www.financnasprava.sk/sk/pre-media/novinky/archiv-noviniek/detail-novinky/_prizn-nehnut-ts/bc