Nájom alebo kúpa? Čísla, ktoré vám zmenia názor

Žiť vo vlastnom je na Slovensku silne zakorenená predstava. Je však bývanie vo vlastnom naozaj automaticky racionálna voľba? Alebo je to skôr kultúrne nastavenie, ktoré si ekonomicky neprepočítavame? Na prednáške Petra Vargu o nehnuteľnostiach sme sa na túto otázku pozreli bez emócií, cez čísla, likviditu, daňové dopady a širší kontext investovania na Slovensku.

Matematika, ktorá nie je intuitívna

V modelovom príklade pracujeme s nehnuteľnosťou v hodnote 1,5 mil. eur, vlastnými zdrojmi 500 000 eur a financovaním 1 mil. eur hypotékou. Porovnateľný nájom predstavuje 4 500 eur mesačne. Alternatívne zhodnotenie kapitálu uvažujeme konzervatívne na úrovni 3 % ročne.

Aby sa kúpa pri takomto nastavení v päťročnom horizonte matematicky oplatila, hodnota nehnuteľnosti by musela rásť približne o 2,7 % ročne.

To je kľúčový moment. Rozhodnutie nie je iba o tom, že „nájom je vyhodené peniaze“. Je o porovnaní dvoch modelov práce s kapitálom. V jednom kapitál viažeme do nelikvidného aktíva. V druhom si zachovávame flexibilitu a kapitál alokujeme inde.

Pri výpočte navyše často nezohľadňujeme:

• náklady na renovácie a technické zásahy,
• čas venovaný due diligence,
• transakčné náklady pri predaji,
• riziko zmeny trhového cyklu.

Excel nestačí: Flexibilita, likvidita a „loss of opportunity“

Čistá matematika zachytí iba časť reality.

Prvým faktorom, ktorý do Excelu nedostaneme, je likvidita. Nehnuteľnosť je zo svojej podstaty nelikvidné aktívum. Pri vyšších segmentoch môže byť doba predaja aj niekoľko rokov. Likvidita má pritom v časoch neistoty samostatnú hodnotu.

Druhým faktorom je flexibilita. Nájom umožňuje relatívne jednoduchý exit a adaptáciu na zmenu životnej alebo podnikateľskej situácie. Vlastníctvo znamená viazanosť.

Tretím faktorom je takzvaný loss of opportunity. Čas, ktorý investor venuje výberu nehnuteľnosti, preverovaniu technického stavu či zmluvnej dokumentácie, je čas, ktorý nemôže venovať svojej primárnej expertíze. A ten môže mať vyššiu hodnotu než samotný rozdiel medzi nájmom a hypotékou.

Daňový kontext: Prečo sa investori nerozhodujú neutrálne

Prednáška Petra Vargu nebola iba o bývaní. Bola aj o tom, ako slovenský daňový systém deformuje investičné rozhodovanie.

Na Slovensku máme:

• oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti po 5 rokoch,
• časový test 1 rok pri cenných papieroch,
• 7 % daň z dividend,
• v niektorých situáciách efektívne zdanenie až 45,4 % pri aktívnom obchodovaní,
• viacnásobné zdanenie v štruktúrach podielových fondov pri určitých typoch príjmov.

Štát deklaruje daňovú neutralitu a podporu dlhodobého sporenia. V praxi však rozdielne režimy vedú k tomu, že investor sa nerozhoduje podľa ekonomiky projektu, ale podľa daňovej optimalizácie.

Aj preto, je rozhodovanie medzi kúpou a nájmom v širšom kontexte otázkou alokácie kapitálu, rizika a právneho prostredia.

Univerzálna odpoveď neexistuje

Kúpa môže byť racionálna, ak investor:

• akceptuje nižšiu likviditu,
• očakáva stabilný rast hodnoty,
• chce dlhodobú stabilitu bez potreby flexibility.

Nájom môže byť racionálny, ak je prioritou:

• flexibilita,
• diverzifikácia kapitálu,
• efektívne využitie času a expertízy.

Rozhodnutie by nemalo byť výsledkom kultúrneho stereotypu, ale vedomého porovnania modelov.

Sme Highgate Group, moderní poradcovia pre vaše právo, dane a účtovníctvo pod jednou strechou.

Ak vás zaujímajú podobné analýzy z oblasti investovania, kapitálových trhov a zdaňovania, prihláste sa na odber nášho newslettra a sledujte náš obsah.

Neváhajte nás kontaktovať:

• Peter Varga, e-mail: peter.varga@highgate.sk

Svoje konkrétne otázky môžete prípadne adresovať aj na konzultácii s naším partnerom Petrom Vargom, ktorý sa špecializuje na oblasť finančnej regulácie a daňového práva. Konzultáciu si môžete objednať tu: